Często pojawia się pytanie, czy nieruchomość nabyta w trakcie trwania małżeństwa przez jednego z małżonków, ale sfinansowana ze środków pochodzących z jego majątku osobistego, stanowi składnik majątku wspólnego.
Aby odpowiedzieć na to zagadnienie, należy odwołać się do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Podstawy prawne
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte przez jednego lub oboje małżonków w trakcie jej trwania.
Wyjątki od tej zasady określa art. 33 K.r.o., który wskazuje, że do majątku osobistego należą m.in. przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa oraz te, które zostały uzyskane w zamian za składniki majątku osobistego (tzw. surogacja).
Analiza przykładów
Jeśli jeden z małżonków nabył nieruchomość przed ślubem, to zgodnie z art. 33 pkt 1 K.r.o. stanowi ona jego majątek osobisty.
Jeśli następnie, już po ślubie, sprzedał tę nieruchomość i kupił nową za uzyskane środki, zastosowanie znajdzie art. 33 pkt 10 K.r.o. – oznacza to, że nowa nieruchomość także należy do majątku osobistego, nawet jeśli formalnie w akcie notarialnym wpisano ją jako nabytek do majątku wspólnego.
W takim przypadku można udowodnić, że zakup został sfinansowany wyłącznie ze środków pochodzących z majątku osobistego – np. poprzez dokumentację przelewów czy fakt otrzymania darowizny, która została zgłoszona do urzędu skarbowego.
To mechanizm surogacji, w wyniku którego nieruchomość nie staje się częścią majątku wspólnego.
Jak określić przynależność nieruchomości do majątku?
W jaki sposób można sprawdzić, czy nieruchomość zostanie zaliczona do majątku wspólnego lub osobistego?
Zakup nieruchomości a pochodzenie środków
O zaliczeniu nieruchomości do majątku wspólnego lub osobistego decyduje analiza źródła finansowania. Jeśli większość lub całość środków pochodziła z majątku osobistego, nieruchomość powinna zostać uznana za składnik majątku osobistego danego małżonka.
Nie jest rzadkością sytuacja, w której jeden z małżonków przed ślubem posiadał mieszkanie lub otrzymał je w spadku, lub darowiźnie. Jeśli następnie sprzedał tę nieruchomość, a uzyskane środki przeznaczył na zakup nowego lokalu lub domu już w trakcie małżeństwa, kwestia przynależności nieruchomości do majątku wspólnego lub osobistego może stać się przedmiotem sporu.
Warto zaznaczyć, że jeżeli nieruchomość została nabyta wspólnie przez małżonków (obydwoje figurują w umowie sprzedaży jako nabywcy), domyślnie wchodzi ona do majątku wspólnego. Inaczej jest, gdy małżonek samodzielnie dysponuje swoim majątkiem osobistym i kupuje nową nieruchomość wyłącznie na siebie – wtedy wchodzi ona do jego majątku osobistego.
Rozliczenie nakładów na majątek wspólny
Jeśli na zakup nieruchomości przeznaczono środki pochodzące z majątku osobistego jednego z małżonków, w trakcie podziału majątku można zgłosić wniosek o zwrot nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny.
Sąd rozpatrując taki wniosek, określa ich wartość w dwóch etapach:
- Określenie udziału środków pochodzących z majątku osobistego w zakupie nieruchomości.
- Ustalenie wartości tego udziału na dzień podziału majątku.
Ostatecznie, małżonek domagający się zwrotu nakładów otrzymuje procentowy udział w aktualnej wartości nieruchomości.
Przykładowe rozliczenie
Załóżmy, że małżonkowie kupili dom za 500 000 zł, z czego 300 000 zł pochodziło ze sprzedaży mieszkania należącego wcześniej wyłącznie do żony. Obecna wartość nieruchomości wynosi 1 000 000 zł.
- Środki pochodzące z majątku osobistego żony stanowiły 60% ceny zakupu.
- Przy podziale majątku żona otrzyma równowartość 60% obecnej wartości nieruchomości, czyli 600 000 zł.
- Pozostała część (400 000 zł) zostanie podzielona po równo między małżonków, co oznacza, że każdemu przypadnie po 200 000 zł.
- Ostatecznie żona otrzyma łącznie 800 000 zł, a mąż 200 000 zł.
Czy mieszkanie kupione za środki z majątku osobistego wchodzi do majątku wspólnego — podsumowanie
W przypadku podziału majątku kluczowe znaczenie ma ustalenie, skąd pochodziły środki na zakup nieruchomości.
Jeśli została ona częściowo lub w całości sfinansowana z majątku osobistego jednego z małżonków, można domagać się odpowiedniego rozliczenia. Warto również zadbać o dowody potwierdzające źródło środków, takie jak przelewy czy dokumentacja notarialna.
W przypadku Jeśli mieszkanie natomiast zostało kupione w trakcie małżeństwa, ale wyłącznie za środki pochodzące z majątku osobistego jednego z małżonków, pozostaje ono częścią jego majątku osobistego. Kluczowe jest odpowiednie udokumentowanie źródła finansowania, co może uchronić przed późniejszymi roszczeniami drugiego małżonka dotyczącymi podziału majątku.
Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego, np. wyrok Izby Cywilnej z dnia 6 kwietnia 2016 r. (sygn. IV CSK 385/15), który wskazuje, że w przypadku nabycia nieruchomości ze środków pochodzących z majątku osobistego i częściowo z majątku wspólnego, o przynależności nieruchomości do danego majątku decyduje proporcja zaangażowanych środków. Jeśli większość pochodziła z majątku osobistego, nieruchomość nie wchodzi do wspólności majątkowej, a jedynie może podlegać rozliczeniu między małżonkami.
Aleksandra Przecherska-Baranowska
adwokat
Zdjęcie: Moussa Idrissi
***
Czy można pozwać kochanka/kochankę za rozbicie małżeństwa?
Historia zaczyna się jak scenariusz filmu. Pan X wyjeżdżał za granicę do pracy, wracał do domu co kilka miesięcy.
Odszkodowanie za zdradę – jak to się zaczęło?
W końcu, zamiast czułego powitania żony, zobaczył ją w ramionach… swojego kolegi. Ups. Jakby tego było mało, para miała już trójkę dzieci, a czwarte było w drodze [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }